“房住不炒”：谋划楼市高质量发展

    【经济界面】

    近日，面对复杂多变的国内外经济形势，网上关于“房地产调控政策将放松”的声音开始多起来，这些传言后来已被证实为空穴来风。业内专家普遍认为，党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，已成为未来我国住房政策核心指导思想。在此政策定位下，坚决遏制住房价格上涨，保持房地产市场平稳健康发展是必然趋势。种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

1.房地产市场逐步降温

    国家统计局日前发布的数据显示，今年1—10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1—9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

    增速的回调在商品房销售上也有呈现。1—10月份，我国商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1—9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米。10月份，房地产开发景气指数为101.94，环比回落0.05个点。

    “从数据上不难看出，虽然整体楼市依然处于高位，但多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。市场上也表现为传统楼市旺季金九银十成色不足。9月、10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调,10月单月同比下调了3.12%。”中原地产首席分析师张大伟分析指出，多个楼市数据回调的原因主要是，在前期各地多种房地产调控政策叠加房地产信贷政策收紧的共同作用下，抑制了部分市场的非理性购房，楼市开始降温。同时，房价在持续上涨几年后，购房者追高的情况明显减少，市场观望情绪上升；此外，外部经济的复杂形势以及我国宏观经济的平稳运行，使得投资者热度降低，平稳发展成为房地产市场的大势所趋。

    相比新建住宅，二手房价格更代表市场真实情况。京沪二手房市场成交量占比已超过市场总成交量的80%。国家统计局日前公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，北上广深4个一线城市二手房销售价格环比下降0.2%，降幅较上个月扩大0.1个百分点。31个二线城市二手房销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月回落。种种迹象显示，热点城市各种调控政策的叠加效应越来越明显。随着房地产市场去杠杆的推进，投资者开始离场，出现二手房市场理性回归的态势。

2.高质量发展要走出房地产依赖

    热点城市楼市降温，全国市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。

    国家发改委房地产研究室主任刘琳认为，房地产相关数据从高位开始回调，是楼市高位下行的表现，预计后期相关指标的增速还会继续回落。“一方面是今年以来实行的一些去杠杆的措施在发挥作用，房地产企业融资渠道收紧，面临较大的还债压力，有的只能选择打折销售；另一方面，房地产市场本身新开工面积已经连续增长3年，市场供应量在增大，反映在市场上必然是需求下行。总体上看，对减少房地产泡沫有益。”刘琳分析。

    在张大伟看来，从政策预期看，房地产调控放松的可能性不大。“在全国热点城市，因为有大量的房源供应，各种调控政策预计将继续严格执行。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。”张大伟分析，随着三线城市出现上涨乏力现象，一、二线城市逐渐降温，在融资收紧、偿债压力增加的情况下，预计房地产企业或选择以价换量，房地产市场也将逐步回归理性。

    “当前国内房地产市场不存在松绑相关调控政策的理由，房地产价格依然较高，需要用房地产调控进一步挤出其泡沫。”青岛大学财富管理学院院长易宪容表示。

    7月31日召开的中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    显然，“房住不炒”的市场定位需要长期坚持，也意味着房地产市场要回到以消费为主导的市场上来。坚决遏制住房价格上涨，保持房地产市场平稳健康发展是必然趋势。

    紧紧围绕“房住不炒”定位，目前的房地产调控已经实行了两年多，继上半年各地出台多项调控政策后，下半年房地产调控没有“喘口气、歇歇脚”，各地因城因地制宜、精准施策，地方调控主体责任正在落实。

    值得注意的是，9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案的第一类项目。

3.长效发展基础正在夯实

    10月28日，以“租购并举，幸福龙城”为主题的太原市第16届房展会落下帷幕，多个长租公寓品牌亮相展会，受到消费者关注。今年5月，山西省政府办公厅印发《山西省发展住房租赁市场的实施方案》。从政策出台到项目落地，用了不到半年时间。山西省房地产商会会长郭尚文表示，如今太原房地产市场结构正在发生改变，从“购房”的单一结构，逐渐转向“租购并举”的多元结构。

    近日，北京市住建委等11部门决定，在北京市范围内开展“打击侵害群众利益违法行为、治理房地产市场乱象”专项行动，旨在通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业和房地产经纪机构违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

    一方面，我国正在加快建立健全城镇住房保障体系，支持人口流入量大的一线、二线城市和其他重点城市，增加公租房、共有产权房有效供给，加大对符合条件新市民的住房保障力度。围绕建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，许多试点工作正在有条不紊地推进。另一方面，加快建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

    在房地产市场逐步回归理性的同时也要看到，房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。前期调控对抑制房价、降低风险起到了重要作用，而从长期来看，则须从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。

    “对于房地产市场变‘冷’，目前应保持定力，保持调控政策连续性稳定性。要逐渐摆脱经济增长和地方财政对房地产的过度依赖。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强建议，对于某些城市土地出现流拍问题，地方政府可主动适当降低出让底价。同时要加强房地产市场监测，密切关注出现的新情况新变化。要合理引导预期，根据新情况新问题不断完善相关调控政策，逐渐让市场发挥更多作用，建立自调节机制，促进房地产市场平稳健康发展。

    只要在实践中坚决贯彻“房住不炒”的定位，保持调控定力不变，加快房地产长效机制的建立，房价便失去了非理性上涨的根基。业内人士呼吁，投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于房地产市场长远发展的实事。

    （本报记者 邱玥 姚亚奇）