房贷是否放松了？

    央行日前召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会上央行提出“优先满足首次购房贷款”“合理确定购房利率水平”“及时审批和发放贷款”等五项要求。随后十天内，各银行陆续表示要制定细则。

    有舆论将此次举措称为救市之始，认为随着银根的“松动”，6月楼市或将捷报飘红。目前部分城市或地段房价下行的情况下，政策究竟表达了什么含义，房价又会怎么走呢？

房贷：救市还是惠民生？

    今年以来，一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象；在一些地区，首套房个贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率5个点以上已成为十分普遍的现象，首套房贷优惠政策已是名存实亡。数据显示，2014年1~4月，全国房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款为4238亿元，同比下降3.1%。

    中国指数研究院高级分析员许琳表示，受利率市场化影响，银行资金成本不断上升，而房地产市场的降温使银行不得不出于风险考虑，逐渐收紧收益相对较低的个人房贷，一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面表现为个人房贷审批时间延长甚至出现暂停房贷业务。

    “本次会议要求商业银行加大房贷支持力度，而支持对象非常明确地指向了首次购买自住普通商品住房的消费者。差别化信贷政策再次体现中央有保有压的调控基调。”许琳说。

    专家表示，央行力挺首套房房贷需求，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。

房价：拐点还是暴跌？

    国家统计局18日发布了4月份70个大中城市房价数据。从更能反映价格变动最新情况的环比数据看，房价环比上涨的城市数量进一步减少，而房价环比下降的城市数量有所增加。

    关于人们关心的房价走势问题，国家信息中心经济预测部主任祝宝良20日在国新办吹风会上表示，今年或明年可能是房价出现阶段性拐点的时间点，但短期不会出现暴跌。

    他说，房地产价格说穿了就是供求关系的问题。以人口年龄趋势来分析，中国的刚性需求在下降；2011年以后，中国的货币政策回归到正常，超发的货币再去追逐房地产的还有，因为货币政策的影响往往会滞后一到两年，但是到今年，投机性的需求也不多了，再加上限购、限贷政策，都导致房价稳中有降。

    祝宝良说，中国现在一年的商品房需求量，不包括保障性住房大约是1200万套，现在每年销售的商品房就接近1200万套了，总供给量甚至还略多一点儿。中国还有待售面积大概500万套；还有空置房用于出租，短期之内也可以增加供给。从这个角度上说，房价可能到了一个阶段性拐点。

    祝宝良同时表示，由于刚性需求的存在，房价短期绝不会暴跌。虽然部分城市供过于求了，但是像北京这样的一线城市，一旦房价下降，就会引来大量购买。所以虽然短期内购房者可能受预期的影响会待观望，导致房价适当下降，但是不会导致房地产泡沫的破裂。

    在财政部财政科学研究所所长贾康看来，今后对房价要分线、分市、分段、分型、分类来看。分线，就是一、二、三、四线城市的房价可能会有明显区别。分线后还要分市，同一线的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段，即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京，有人说现在出现了下调案例，我一问五环之内并没有，只是在大兴、通州有个别案例，这就体现了地段的不同。

政策：加力还是稳定？

    目前部分城市和地段房价有下行趋势，部分群众期望房价能够“大跳水”，借此实现有房梦，专家认为这种想法并不理性。贾康表示，如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。中国经济增速的可接受区间现在是很狭窄的，一旦滑出区间，局面会不可接受、不可设想。

    贾康说，保障房的有效供给如果在几年之内跟上来，就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么，现在就没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的房价调控。调控不是说不存在，而是我们现在不必刻意针对房价去强调这两个字。

    “现在政府决策层已经有了新的调控思路。”贾康表示，一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位，这样，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就托起来了。另一方面，在商品房领域，市场应在小幅正常波动中优化配置，健康发展。我们现在越来越有可能接近这个境界了。目前所有的迹象合在一起，对市场分化总体上应该给予正面评价。

    全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时认为，央行对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，同时对房地产市场的健康发展也有好处，是一个积极的信号。这个政策的出台有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题，不是让它升，而是让它稳定下来。（本报记者 陈 恒）