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    光明日报 2017年07月29日 星期六

    “租购同权”:用法律化解租房的烦恼

    作者:靳昊 李京 《光明日报》( 2017年07月29日 08版)
    新华社发

        【“租购并举”,开启安居新时代】

     

        7月26日,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

     

        而此前,广州市公布加快发展住房租赁市场的工作方案,对住房租赁进行大力扶持,其中最受关注的亮点在于推出了“租购同权”政策,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等同等权益。

     

        一时间,“租购同权”成为网络热词,引发舆论广泛关注。“租购同权”应如何准确理解,对于保障租房者权益有何意义,如何用立法方式加以推进?记者就此采访了相关专家。

     

    “租购同权”可享受诸多“红利”

     

        “买房者取得的是住房所有权,租房者取得的是住房租赁权。在法律上,所有权是物权,具有排他性,租赁权是债权,它们是两种不同性质的权利,不可能完全同权。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强指出,“租购同权”是针对租房者享受基本公共服务而言的,并不意味着在所有方面都同权。

     

        “保障‘租购同权’的前提是要确保租房者的合法权益得到保障,如此人们才会有长期租房的意愿,这也是房屋租赁市场繁荣发展的基石。”北京理工大学法学院副教授孟强指出。

     

        事实上,很多发达国家实行的一直都是“租购同权”。如在法国,只要能够证明自己居住在学校附近,便可以就近入学。

     

        北京康达律师事务所律师韩骁认为,我国一直未推行“租购同权”,是与户籍、分区入学等制度有关。受教育、医疗资源分布不均、城乡二元体制等影响,不同地区的居民所能享受到的政策支持千差万别。以教育资源为例,为了让孩子能够就近入学,享受更好的教育资源,若不实行“租购同权”,那么唯一的方式便是购买“学区房”,“学区房”的价格也因此居高不下,一些名校周围的“学区房”价格甚至能达到当地平均房价的两到三倍,普通居民根本难以承受。

     

        “租购同权”在父母的工作和子女上学之间也找到了一个平衡点。如果没有这一制度,对于离开户籍所在地工作的人而言,除非能在工作地买房,否则孩子便很难在父母身边上学,而家庭教育一旦缺失,对孩子的成长而言将是不可弥补的遗憾。

     

        “‘租购同权’原则一旦通过立法确定下来,将意味着租房的人和买房的人一样,能够享受到同等的上学、就业、养老、医疗保障等权利。”韩骁表示。

     

    “租购同权”立法应循序渐进

     

        根据广州市的规定,只要满足以下三项中的一项,就能享受“同权”:承租人持有人才绿卡;子女有广州户籍;符合积分入户上学的条件,且这三类人在广州都必须无房。

     

        “这种‘租购同权’政策并不是纯粹的同权,打了很大的折扣。”韩骁表示,从根本上看,广州的版本只是人才引进政策的“附件”,“恐怕真正能享受到的人少之又少”。

     

        “若要通过立法的方式将‘租购同权’落实下来,就要在结合基本国情的基础上,考虑现阶段的发展水平、房价水平,尽可能制定出一个相对纯粹的‘租购同权’法律文本,以稳定房地产市场,保持政策连续性、稳定性。”韩骁指出。

     

        近日,住建部会同国家发展改革委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

     

        成熟的住房租赁市场有助于“租购同权”政策的真正落地。首都经济贸易大学教授赵秀池认为,应通过机构租赁稳定租赁关系,鼓励长期出租。她表示,对此可建立相应的租房补贴、税费减免、融资支持政策等。此外,还应建立统一的房屋租赁交易信息平台,构建租赁信用体系,“通过该平台登记所有租赁记录,看看你是不是违约、到期有没有交租金等,良好的租赁信用记录可以成为申请居住证、办理孩子入学等的证明”。

     

        赵秀池认为,现在离制定统一的“租购同权”法律还有一段路要走,“可能的举措是,各地先制定一些具体的办法和实施细则,然后再制定行政规章、条例等,最后待条件成熟时制定统一的法律予以规范”。

     

        孟强表示,“租购同权”是大势所趋,但是改革将是一个漫长的过程,因为这涉及教育、户籍、城市管理、人口控制等方方面面,有关部门应协同解决,不可能一蹴而就。

     

        (作者:靳昊  李京)

     

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