学区房在国外

    【世界教育之窗】

    为争夺优秀的教育资源，不让孩子输在“起跑线”上，近年来国内学区房的房价居高不下，学区房也成为中国最热的社会性话题之一。然而在国外，是否也有学区房的概念？国外家长也如此热衷学区房吗？

美国：只有公立中小学和学区房有关

    在美国，学校有公立学校和私立学校之分。公立学校提供“K—12”义务教育，孩子从5岁进入“Kindergarten年级”（以下称K），一直到12年级都可以接受免费基础教育。而私立学校，则各自有招生标准，通常收取一定费用，其招生对象来自全美甚至全球。目前，绝大多数美国家庭都选择将孩子送到公立学校就读。

    按照美国法律规定，公立学校实行划片、就近入学原则。在美国，所有居住区都有对应的学区划分，具体到每一条街道、每一个门牌号，十分“精确”。全美大概有1.5万个学区，从小学到中学教育质量一般都较好，一旦就读就不必考虑中途转学。正是基于这一点考虑，不少重视子女教育的美国家庭会考虑在“好学区”选择住房。据美国《福布斯》网站报道，“子女在哪里受教育”是60%以上美国购房者的优先考虑。

    美国公立学校的教育资金，主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税，“学区”资金同房产税数额成正比。如果居民拥有住房，就需要缴纳房产税。通常，房产税根据住房的市场评估价值，由各县或各市政府征收。美国各州房产税率不同，大多为1%到2%，只有个别地区高于2%。每年，地方政府都会详细公布房产税的去向。一般来讲，各地房产税总额的一半以上用于公立中小学，如校舍建设、设备购置、教师聘请等。经过多年的发展，美国的房产税与“好学校”之间已经形成良性循环。一方面，“学区”内房价高，房地产税收就越多，学校得到的经费相对充裕，自然会将更多资金投放到学校建设和师资培养上，从而促使学校排名靠前、学生成绩更好。另一方面，“好学校”也必然会吸引家庭条件好、重视子女教育的家庭到该区居住，从而推动房价上涨。

    不过，关于美国的“学区房”，人们头脑中也很容易形成误区。

    误区一，“学区”即学校所在的城镇或地区。其实，“学区”与行政区并非“绝对性直接关系”，两者间经常会出现交叠或“跨片”情况。在美国，任何人都可以通过登录当地教育局网站，查询到“学区”的具体划分。对那些希望将孩子送到优质公立中学、小学接受免费教育的家庭而言，家长需提前“做功课”，根据自己的预算购买“学区房”。

    误区二，只有购买“学区房”，才能进入学区校就读。事实上，孩子在申请入学时只需要家长或者监护人出具在某一学区的房产证明或租赁合同，以及孩子的出生证明、疫苗接种表格等材料，就可由学校登记、审核通过。不过，有些特别热门的“好学校”可能需要排队。一般而言，如果家庭中已经有其他孩子就读于同一所学校，则具备优先录取资格。此外，美国还有一些“荣誉学校”和“蓝带学校”，是跨越“学区”概念的。这些学校类似于国内的省重点校，只要通过了入学考试或是学业上达到一定水准，孩子可以获批“跨学区”入学。

    误区三，进入“好学区”，就一定能就读学区内自己心仪的好学校。在美国，有的学区范围比较大，包括数所不同的好学校，例如弗吉尼亚州费尔法克斯县、马里兰州蒙哥马利县等。此时，家长需要注意住房地址所对应的是哪所学校。无论是希望通过购买还是租赁进入“目标校”，最好事前查询美国知名房地产专业网站zillow。同时，在县、市教育局网站上输入住房地址，找出该地址所对应的中小学情况。如果不针对住房所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使进入了“好学区”，却无法就近到“好学校”上学的情况。

    误区四，美国的“学区房”价格很高。其实，美国“学区房”价格并非高得特别离谱。其中一个重要因素，是教育资源分布相对分散，家长对优质教育的需要可通过其他方式得到满足。与高等教育一样，美国的基础教育也是“公立”和“私立”并行发展，两者总体比例大概为9∶1。在美国，总共有大约3万所高中，其中2000多所是“私立”。由此看来，并非一定通过购房才能享受到优质教育资源，家长可以将购房资金用于上“私立学校”。

    误区五，“小留学生”购买或者租赁“学区房”就能上附近“公立校”。事实上，对于赴美留学的“小留学”生来说，需要学校签发学生签证才能入学。目前，能签发学生签证的主要是美国“私立校”。极少数公立校可以给“小留学生”为期一年的学生签证，由专门机构为这些学生安排当地住宿家庭。显然，即便购买到了“学区房”，也不能入读“公立校”。

    概言之，美国也有“学区房”。而且，与中国家庭一样，很多美国家庭也愿意为孩子的教育进行投资。本报记者站位于“大华盛顿地区”的北弗吉尼亚。去年，一对年轻美国夫妇搬过来与记者做邻居。未雨绸缪，他们早早地为远未到学龄的两个孩子找了“好学校”，并说“我们了解过，这附近中小学都非常棒”。

英国：好学区提升房产附加值

    英国的公立小学和中学也是划片上学，很多家长为了不让孩子输在“起跑线”上，选择在好的公立学校附近购房居住，自然不可避免地推升学区的房价。但是，英国的学区房价格并没有出现类似国内这种疯狂的程度，其中原因：一是英国的学区和中国有一个大的区别，只要居住在学区范围之内，不管是买房和租房都可以在学区内入学。记者一名朋友，为了把女儿送进伦敦摄政公园附近的一所好小学，在附近租房居住，只需要向学校提供缴纳市政税的发票，证明自己居住在该学区即可；二是英国私人教育高度发达，无处不在的私人学校使一些经济条件好、能够支付价格偏高的私立学校的家庭，避开学区的限制。

    不可否认，在英国，最受欢迎的公立学校是可以影响到周边房屋价格的。英国的公立学校也是“划片儿”就近入学的。“片区”在英语里叫做school catchment areas，这个区域有些可以非常非常小——即便同一个地段，在学校的不同侧边的房子，价格都可能有天壤之别，因此在英国，隔一条马路的房价都大不相同。数据统计，在全英前50所最好的公立学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。

    英国知名房产租赁网站Rightmove的数据称，在英格兰，想要上一所被“英国教育标准办公室”划分为“优秀”的小学，附近房子的平均叫价，比普通小学周边的房产多5.2万英镑，比非学区房的叫价高18%。这只是全英国的平均数据，在伦敦，这一叫价要比非学区房高8万英镑。

    一组最新数据显示，英国GSCE（普通中等教育证书）成绩最好的30所公立学校周边平均房价为366744英镑，比全国平均水平高出17%，也就是说对于好的公立学校周边房产，家长们至少需要多付5.3万英镑才能赶上“购房末班车”。

    然而，即使是面对如此高额的房产溢价，当被问到“是否愿意多花5.3万英镑购买学校周边房产”时，有60%的被访者的回答是肯定的，为了孩子的教育，投入再多也是值得的。

    英国广播公司今年3月份的报道中，援引英国教育部的最新调查称，英格兰学区房平均具有每套房18600英镑的附加值。具体而言，优质小学为周边房产平均带来原房价8%的附加值，优质中学的增值能力则约为6.8%。除此之外，调查者还随机抽取了伦敦评价最好的10%小学中的其中一所，发现它为周边房产带来平均约38800英镑的额外价格。

    不过，令英国家长们担心的新现象是，近年来随着中国的发展，尤其是英国脱欧导致的英镑贬值，很多中国家长也开始按捺不住了，他们的眼光已不再只局限于国内，而是转战国际优质教育资源，把目光瞄准英国的学区房，既能得到新的投资途径，又能为孩子未来在英国享受优秀的教育资源打下基础。很多在英国的房产中介，也看好这些投资者，极力炒作英国学区房，这不可避免地将导致英国学区房价格的进一步上涨。

法国：积极调控遏制学区房炒作

    自1963年起，法国政府开始实施“就近入学制”，即学生入学时根据“学校分区图”来分配小学、初中和高中，其原则是“一个区段，一所学校。”其中，小学的分区图由当地市政府制定，如果父母为孩子申请住宅区以外的小学，需要市政府予以批准；初中的分区图由省委员会决定，但例外申请需要经过国家批准；高中的分区制定以及例外批准则都由国家负责。

    2007年，时任总统萨科齐为了兑现其竞选时“学校自治和自由择校”的承诺，上台后即放宽了对就近入学的限制，允许家长以“特准”的名义为自己的子女申请到住宅区段以外的学校就读，并计划逐步取消“学校分区图”。准许患有残疾或重症病、成绩特别优异、家境困难、有“特殊学科”要求、兄弟姐妹已在申请的学校里就读、居住地与跨区学校毗邻的学生提出特准申请。

    然而就近入学措施放宽后，寻求“特准”的家庭越来越多，不少家长不惜使用各种手段为子女获取更优质的教育资源，导致名校精英子弟扎堆、普通学校生源流失，其中初中的两极分化尤其严重。

    上述情况造成了在法国“学区房”概念也开始被炒，学区房销售或租赁的生意一度火爆。以巴黎为例，处在巴黎六区全法最著名的两所中学——亨利四世中学和路易大帝中学，其附近的住宅每平方米价格超过12000欧元，而巴黎地区平均房价只有8000欧元。同样这两所中学附近的房屋租赁价格会也会比一公里外的同等户型贵15%。也不乏曾有家长为了让孩子能够进入亨利四世中学就读，斥资几十万欧元在该学校的学区内购买了一间居住面积刚刚达到9平方米的屋子的例子。这种现状迫使许多城市的市政当局不得不出台行政措施加以调控。如巴黎市就规定过道、地下室、公寓楼公共空间都不得出租，7平方以下的不成套住房不得分拆出租，如果是居住在上述场所，即便在学区范围内也不得入学。

    为了遏制炒作学区房，自2015年起，法国教育部重新制定“学校分区图”，改革“就近入学制”，扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。法国教育部宣布将在全国17个省份率先试行“社会阶层混合”的“就近入学制”，重新修订学校分区图，旨在重新平衡初中内部各社会阶层比例，避免出现“贫困子女学校”和“精英子弟学校”的两极分化，促进学校内部社会各阶层的融合，从而进一步推进教育公平。

    “学校分区图”的修订基于三项原则：同一区段要有多所初中供学生和家长自由选择；学生去往学校的路程和时间必须在合理范围内；实行同一区段精英学校和普通学校混搭的政策。此外，除了“一个区段，多所初中”的原则外，法国教育部还尝试以公共交通网络为参考，重新修订学校分区图，并力图将农村和偏远地区纳入到新的学校分区图中。

    （本报驻华盛顿、伦敦、巴黎记者站 韩显阳 林卫光 黄昊）