房产新政不是一次简单的“救市”

    国庆黄金周前夕，央行房贷新政为低迷的楼市投下一剂“兴奋剂”，“最低7折利率”“贷清不认房”等房贷松绑政策终于落地。受购房利好消息刺激，国内多地在长假期间掀起了久违的看房潮。

    小区里频繁穿梭的看房者、银行里络绎而来的房贷咨询者、明里暗里号称要涨价的地产商……究竟此轮房产新政会如何影响楼市走势？未来房价又会何去何从？限购令会否全面松绑？

调控中蕴含改革之意

    北京市西城区链家地产的小何近日忙着带客人到所在小区看房。据了解，房贷新政出炉后，明显带动了各地看房、购房热情。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，不能将房贷新政简单地理解为“救市”，而是一次重要的政策优化，并表达出推进住房金融改革的政策信号。“首先，央行文件强化了对保障性住房建设提供金融支持的规定，这对解决保障房建设的资金难题将发挥重要作用，使各级政府的住房保障责任有条件进一步落实。其次，文件根据当前房地产市场情况进行了实事求是的政策调整。包括对首次购房家庭贷款利率优惠0.7倍，这将大幅减轻首次购房家庭的资金压力；对首次购房家庭贷款首付最低比例为30%，将有效防范住房信贷的违约风险。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策，也体现了对住房改善的支持。”秦虹认为，当前我国住房的绝对短缺已不存在，改善性需求处于上升期，住房金融对改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的体现。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，与以往的房地产调控不同，此次房贷新政彰显出调控思路的三大变化：“以往调控如‘限购’‘限贷’多依靠行政手段，执行过程中难免‘一刀切’，而新政通过金融手段进行引导，更加注重发挥市场机制的作用，依靠市场配置资源；过去的调控多数为自上而下，而新政则是自下而上，先是各地房地产政策微调不断，而后中央再出统一政策，体现了从实际出发的原则。过去是为了调控而调控，新政则将推进改革融入调控之中，比如新政提到要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点等，都是支持房地产企业合理融资需求的改革新举措。”

金融杠杆影响楼市

    在十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业界内外判断市场的重要指标和关键信号。金融杠杆对楼市的影响巨大，其支持力度在相当大程度上决定了房地产市场的走势。

    秦虹指出，今年以来，一直是商业银行优质贷款的个贷却出现利率上升和贷款额度下降的情况，出于经济利益的原因，商业银行放贷意愿下降，在一定程度上影响了住房市场的销售。她认为，新政将促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。

    顾云昌分析，金融对房地产市场影响的一个重要指标是贷款量。数据显示，2013年个人房贷余额同比增长21%，而今年上半年个人房贷则同比少增239亿元。而新政会极大地释放信贷量。“对首付比例的明确和贷款利率的优惠，也意味着政策恢复到‘两限’之前的正常状态，给买房者带来利好，有利于提升房地产市场的交易量。”顾云昌表示。

    中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“信贷政策的全面松绑对市场传递出强烈的提振信号。新政将释放大量需求，预计将增加30%的可购房人群，而这部分人恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

    值得注意的是，之前很多地方已陆续解禁了限购令。限购政策是在过去房地产市场上投机投资者较多影响了自住需求实现的条件下出台的。秦虹认为，目前整个住房供求关系已从2011年前的整体偏紧、部分过紧，转变到目前的整体偏松、部分过剩，投机投资者也大为减少。所以，各地对限购政策进行了调整，也符合分城施策、分类调控的政策要求。她表示，市场分化已是今后我国房地产市场的最突出特点，“取消限购后市场会出现什么变化，主要取决于当地市场的供求关系。

或将迎来新一轮行业整合

    告别了多年的涨跌纠葛，房地产市场正迎来全行业整合洗牌的调整期。秦虹判断，未来的房地产市场将会呈现五个显著特点：一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。“这个分化不仅是一二线城市与三四线城市之间的分化，二线城市、三四线城市本身也呈现分化格局。”二是新房市场达到高点，市场竞争不断加剧。2013年全年销售商品房面积达到13亿平方米，再创历史新高。根据目前的需求，今后的房产市场销售规模将在一个平台上波动，对新房的需求有可能降低。三是市场的结构性机会显现。随着竞争加剧，专业化能力强的企业、性价比高的项目、个性化的产品将有更大的机会。四是传统住宅市场的增长变弱，非传统住宅市场空间增大，商务办公、文化旅游、休闲度假、养老养生等需求上升。五是市场集中度提高，企业优胜劣汰不可避免，房地产业将在调整整合中提高发展水平和质量。

    过去的半年里，国内房价环比持续下降。对于未来的房价走势，顾云昌认为随着楼市交易量的逐渐回升，未来房价也可能出现止跌回升。他判断今年后几个月以至明年上半年房价都会维持在一个相对平稳的水平上。

    促进房地产市场健康发展将是个长期任务。秦虹认为，关键要做到五个坚持，一是坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。二是坚持守住不扩大杠杆的底线并建立政策性住房金融支持机制。她认为，目前我国房地产市场相对处于安全区间内，最重要的判断依据是我国有全世界最高的购房首付比例，居民家庭的负债率较低，这样即使房价向下调整，对金融产生的风险也是有限的，系统性风险容易控制，“我国住房供应量大，其目的还是要满足需求。未来20年我国每年还将有上千万人的新增住房需求，要抓紧研究稳定的政策性住房金融支持政策”。三是坚持保证低收入者的基本住房需求。四是坚持有序提高城镇化质量。五是坚持推进有利于形成长效机制的改革，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，必须切实推进土地制度、财税体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的房地产税制的改革。”（本报记者 温 源 本报通讯员 刘 朋 李 萍）