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■宋家庄家园是北京首个通过招拍挂开发的保障房项目，但这里的一居室的转租月租金达3600元
■北京东三环保障房项目百环家园毗邻国贸，90平方米的两居室住了26个租客
■严令之下却有令不行，如何实现合理退出、动态管理值得探索
1、保障房转租现象不止
位于北京地铁五号线终点站宋家庄附近的宋家庄家园，是北京市政府首个通过招拍挂方式开发的保障房项目。22日，记者来到这个小区，停车场不乏宝马、奔驰等高档小汽车。一名小区保安告诉记者：“有的业主这几年收入逐渐增加，买了好车也不足为奇。”虽然小区内没有张贴房屋招租信息，但附近一家广源地产中介的工作人员小路向记者表示，“能租，只不过因为是保障房，许多业主还是比较低调”。
据了解，因为靠近地铁，宋家庄家园的租房市场比较火爆，一居室的月租金约为3600元，而且十分抢手。中介称“没几天就能租出去”。当记者提出经济适用房能否出租的疑问时，小路直截了当地表示没问题，并解释称“没人管，大胆住”。为了说明该保障房可以出租的事实，她告诉记者：“这个小区有大约三分之一的房子已经出租了，经我的手租出去的就有二三十套。”记者还从附近房屋中介了解到，距离宋家庄家园并不远的另一处保障房项目红狮家园也可以租房，只不过“现在没有房源了”。
同样的现象还出现在北京东三环双井桥东南角的保障房项目百环家园。该小区毗邻国贸，靠近地铁，地理位置十分优越。近年来这个小区周边陆续出现多家地产中介，而可以支撑这些新门面开张的突出原因就是有大量房屋出租或出售。尽管该小区曾被媒体曝光有违规转租保障房的问题，但出租现象仍然存在。
记者25日来到百环家园时发现，这里的租赁市场相当火爆。在该小区居住的租客张小宁（化名）告诉记者，小区里一套90多平方米的两居室里，住着26个原本互不相识的租客，而房东至少在本小区内有三套经适房。小区内还有一张“物业出租销售部”的广告牌，一名工作人员自信地表示“租经济适用房肯定没问题”。
事实上，自2007年9月《经济适用住房管理办法（试行）的通知》颁布以来，经适房就被明文规定禁止出租；2010年4月，住建部再下严令，发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，又一次重申经适房严禁出租。但政策并未能挡住一些人钻空子的脚步。虽然严令当头，但保障房出租俨然已经成了“公开的秘密”。
2、监管不力是主因
据统计，2014年全年，北京市计划新开工建设各类保障性住房7万套，竣工10万套。据住建部统计，2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上（其中各类棚户区470万套以上），基本建成480万套。截至7月底，已开工590万套，基本建成340万套，分别达到年度目标任务的84%和70%，完成投资8500亿元。“十二五”期间，我国城镇保障性安居工程将建设3600万套。
保障性住房，本是为了保障低收入群体“住有所居”而由政府推出的惠民举措。然而，由于管理制度欠完善，保障房成为一块抢手的“蛋糕”，它的分配关乎民生、民心和政府的公信力，因此显得至关重要。保障性住房转租获利的现象，也并非北京所独有。近日有媒体曝光厦门、长沙等地有多套保障房被转租，有的甚至违规出租达好几年。
为何政策明令禁止，现实中却又屡禁不止？记者了解到，目前各地的保障房大多由物业公司进行日常管理和核查。但实际上，仅靠物业公司的检查管理是远远不够的，物业公司作为企业，不具有相应的行政职能，而政府部门虽然近年来已加强对保障房项目的监管，但管理制度仍有所缺失。
“保障房的初衷是解决低收入人群的住房问题，如果个别人将它作为获利的工具，就变成了‘劫贫济富’。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受本报记者采访时表示。在他看来，保障房的监管首先是要落实管理的责任，也就是明确由谁来监督管理；然后建立一套动态监察机制，及时发现违规行为，而不是收到群众举报后再去调查；最后是对违规行为要有较为严厉的处理手段，这样才不会让好政策走样。
据了解，目前对于保障房业主的违规转租等行为，监管力量仍显薄弱。以北京为例，一个区县的保障房住户就有几万户，仅靠住保办数十名工作人员无法实现全面监管。对此，北京的做法是设立管理站委托物业巡查违规行为，发现问题迅速报告，住建部门及时处理。
此外，保障房能出租之所以成为“公开的秘密”，一方面是在利益的驱动下，不少人愿意铤而走险；另一方面则是在保障房分配完成后，虽然有很多监管条例，但缺乏监管和落实的严令，违规成本太低也导致这些条例在少数人那里变成了一纸空文。因此有关专家建议加大处罚力度，提高违规成本，对骗购、骗租行为“零容忍”，情节严重的应依法追究责任人的法律责任。
住建部政策研究中心主任秦虹坦言，经过近几年的摸索与发展，随着城镇保障性安居工程的大规模实施，我国住房保障政策体系和组织实施机制也日臻完善，但关键还在于“执行要彻底”。
3、退出机制要完善
“开着豪车住保障房”“利用保障房为自己获利”“有几套房还享有保障房”……关于保障房分配问题的热议备受关注，让保障房分配的公正性受到质疑，人们不禁要问：保障房，到底保障了谁？
有专家认为，保障房之所以存在转租等套利现象，与保障房的申请和退出机制不无关系。一方面由于保障房的价格明显低于市场价，这让一些原本并不符合保障条件的个人或家庭，产生搭便车占便宜的冲动，通过资格造假来钻政策的空子。另一方面，有一些申报者当初在申请保障房审核时是符合政策要求的，但后来家庭收入增加了，却没有退出保障性住房，而将其转手出租。
据了解，目前我国在申请购买保障房准入方面，建立了一套严格的审核机制，主要遵循“三审两公示”程序，即申请人的住房情况、家庭收入、家庭资产等需经过基层、相关部门等的审查和公示，以及时清退不符合条件的申请家庭。但保障房“退出难”的问题却没有得到很好的解决，许多原本居住保障房的低收入家庭的收入、住房状况发生改变，已经不再符合保障条件，但是没有相应的退出制度。
在保障性住房退出机制的问题上，安徽省合肥市作出了积极的探索。据了解，合肥市保障性住房建设发展中心每年都会对保障家庭进行“年审”，审查内容包括每户承租家庭的收入、住房、家庭成员等方面的变化，如果超出了廉租住房保障租金补贴标准，会被要求退出。若仍符合廉租住房保障租金补贴标准，则继续享受租金补贴，补贴为一季度一发。
北京市住建委相关负责人也表示将加强对已获得保障房家庭的动态监管。公租房（含廉租房）和经适房购房家庭成员通过受赠、继承、购买等方式又获得其他住房的，要退出保障住房；保障房家庭在居住期间，如存在出借（转借）、出租（转租）、出售、擅自改变房屋用途等违规使用行为，将被调查处理。
数据显示，自2007年以来，北京市在保障房资格审核和年度复核中已累计终止了4.1万户不符合保障条件家庭的备案资格。同时，已有300多户家庭退出各类保障房。其中，有187户不符合条件家庭退出公租房（含廉租房）；177户家庭退出已购经适房或限价房。
“保障房完善准入和退出机制，要做到有进有退。”李铁岗告诉记者，“许多保障房申请者在初审时可能是符合政策要求的，但后来其收入增加了，不再符合要求，却仍不退出保障房，导致保障房转租现象严重，市场比较混乱。相关政府部门有必要设计严密的退出机制，让保障房实现动态流动，以确保政府有限的资源能实现良性循环。”（本报记者 陈 晨 本报通讯员 赵 鹏 郭晓丹）
他山之石
各国如何建立保障房退出机制
新加坡：新加坡在20世纪60年代，公布并实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的目标、方针、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配和管理的职能。同时，新加坡政府还颁布了《建屋居住法》《特别物产法》等相关条例，规定只有月收入不超过800新元的家庭，才有资格租用公共组屋，若家庭收入超过其规定标准将适时退出。这些通过立法所确定的解决居民住房问题的大政方针，为新加坡政府“居者有其屋”目标的实现提供了法律基石。
日本：日本在20世纪50年代，为缓解第二次世界大战后的住宅短缺问题，先后制定了《住宅金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》以及“住宅消费保障”等一系列相关法规，其中规定，享受公营住宅租金优惠的租户，当收入超过基准时，若连续居住三年以上，则要累进计租；若连续居住五年以上，就必须买下该住宅。这些规定不同程度地满足了不同阶层的住房需要，使得日本住房保障制度逐步走向正轨。
德国：申请租住公共福利住房，必须向行政区（城市）政府住房局提供家庭收入、家庭人口、现有住房状况、房租、在所在城市工作或居住的时间等资料。一般来说，申请租住公共福利住房的家庭，家庭收入必须在国家规定的低收入线以下，没有自有产权住房，在所在城市工作或居住一定的年限。经审核符合条件的家庭取得租房资格后，可以参加排队轮候住房。此外，还有退租方面的规定。承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报。凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。（郭晓丹、李希然整理）
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