房闹 “维权”还是“胡闹”？

    一方面，房产投资者理应遵守市场运行规则，承担投资风险，另一方面，如业主发现开发商有价格欺诈、夸大宣传等不法行为，可以通过法律途径来解决问题。

    国家统计局4月18日公布了3月份70个大中城市新建商品住宅价格，69个城市同比上涨，仅温州是房价下跌的城市，而且已连续下跌达32个月，这在全国也是绝无仅有的。

    在此背景下，“房闹”现象在温州越发显得突出，且有升级之态。4月15日，温州市房地产行业协会、温州市工商联房地产商会联合发出《温州房地产行业积极应对“房闹”倡议书》，希望购房者能通过协商或法律手段去解决购房问题，不要采取购房者拉横幅、冲击售楼处等违法行为，并恳请政府部门出台相关政策，加大力度，严厉打击愈演愈烈的“房闹”，保证房地产交易秩序井然。

    温州楼市跌宕起伏，“跌跌不休”让人捉摸不透。而温州开发商的“倡议”和“恳请”，更令人百感交集。到底其中有何玄机，记者进行了一番调查。

“房闹”令开发商焦头烂额

    在楼盘体量较为集中的温州市区，众多房地产开发商均或多或少受到过各种方式“房闹”的困扰。最近一次“房闹”事件发生在上个月。温州下辖的苍南县灵溪镇时代都市御园部分一期业主发现楼盘二期比一期多了一个阳台，于是便有部分业主私自搭建阳台，后被有关部门责令拆除。被拆除掉阳台的部分业主就聚集起来维权，称开发商没有保障他们的阳台。在协商无果的情况下，数十名业主将煤气灶等物品搬进该楼盘的售楼处内，以煮饭、挂横幅、围堵等方式扰乱该售楼处的正常工作秩序。

    据记者了解，由于时代都市御园二期开盘均价低于一期，老业主不满开发商降价行为，在2012年已引发了一场“房闹”。根据一位老业主叙述，一期于2011年3月开盘，均价17000元；二期于2012年5月开盘，均价11000元。相同的开发商、相同的地段、相同的项目，但价格却相差了6000元，如果按照一期最大面积161平方米计算的话，短短的一年多时间就损失了近百万元，实在无法让人接受。

    正是如此大的价差让这部分老业主举起了横幅，喊起了“退房”的口号。房地产开发公司负责人称，一期开盘正逢温州版限购令诞生之时，温州楼市随之急转直下，为撬动成交量，二期开盘不得已只能降价销售。而对老业主提出的过分的差价补偿以及退房要求，开发商方面只能表示遗憾。

    记者获悉，温州时代华庭、万科龙湾花园、中粱时代御园等一些规模较大的楼盘项目均相继被“房闹”事件闹得焦头烂额。对此，众多开发商表示既无奈又“闹心”。“房价涨的时候，我们也没要跟业主退房啊？现在房价跌了，他们就可以退房了？”当地一家房地产公司负责人向记者抱怨：“当年房价大涨的时候，开发商卖得兴起，购房者都是闭着眼签合同的。如今房价跌了，购房者就以维权为借口找个理由要求退房，那我们开发商岂不是当了‘冤大头’？”

“击鼓传花”游戏酿下的苦果

    温州房价曾演绎过没有最高、只有更高的“疯牛行情”。2004年，温州楼市炒作现象已十分明显，很多新开楼盘开盘之后即遭爆炒。从私下预售，到市场炒号，再到监管制度漏洞，开发商可以“以小博大”，投资客则可以热炒房号。畸高房价完全是一种“击鼓传花”式的游戏，最终“鼓停花落”，从2011年下半年起温州房价持续下跌，炒房者仓皇而退，没走掉的套在高位，不少人内外交困成为“房闹”。

    温州大学房地产研究所陈鸿称“房闹”纯属购房者的“胡闹”行为。他们抱着“会哭会喊的孩子有奶吃”的心态，希望通过“房闹”逼政府出手干预。他说，购房属于履行经济合同行为，权责对等。既然签订了合同，买卖双方就须履行合同。谁能保证房价只升不降？“房闹”其实是不懂法的愚蠢表现，扰乱了正常的市场秩序，有绑架楼市价格调控之嫌。

    浙江高策律师事务所王青山律师认为，“房闹”于情有据，于法无凭。购房者买房，同样的项目，如果一期和二期在开盘时间上相差不多，且价格相差悬殊的话，购房者“房闹”在心情上可以理解，但在法律上是不支持这种所谓的“房闹”的，除非合同上有关于这方面的约定。就开发商而言，开发商根据市场是有权利调价的。

    温州大学法政学院一位专家指出，无论是于情于理于法，房价跌了就反悔，就要“退房”就要“补差价”，这种所谓“维权”，其实是无“权”可“维”的。在市场经济中，没有任何一种商品只涨不跌，或者只跌不涨。跌在房价，痛在心头，心理上对房价缩水难以接受，这可以理解，但为此就做“房闹”，名曰“维权”，其实倒是“侵权”，是对合同法律效力的漠视，损害了市场秩序，践踏了契约精神。

对于“房闹”要一分为二看待

    “房闹”不仅关系多方利益，也关乎社会和谐稳定。地方政府有责任有义务去接这个“闹心的皮球”。但接球的时候，必须注意方式，评判是非。也就是说，在介入时，政府不应贸然“站队”，而应以事实为依据、以法律为准绳，作出准确处置。情况不同，处理措施也应差异化。

    温州市住建委副主任戴旭强表示，对于“房闹”必须一分为二看待。一方面，作为房产投资者理应遵守市场运行规则，承担投资风险。只要是在自愿买卖的前提下签了白纸黑字的合同，一切就已是定数。房价涨也好跌也罢，购房者都应理性看待，要有契约精神。而另一方面，如果业主发现开发商价格有欺诈、夸大宣传、虚假承诺等不法行为，可以通过法律途径来解决问题。对于无正当理由的“房闹”者，不能任其违法胡来；情节严重者，可移送至司法机关处理。

    温州市政府一位副秘书长接受记者电话采访时称，尚未收到《温州房地产行业积极应对“房闹”倡议书》。不过，他表示，政府要做的是依法行事，而不是情绪化的“帮”谁或不“帮”谁。对开发商夸大宣传、虚假承诺、制造预期、哄抬价格等不法手段牟取不当利润的行为，政府部门要按照法律法规加强监管和惩处，但不能随便喊停降价或帮业主“退房”讨“差价”。

    温州被外界称为中国楼市“风向标”，其动向往往具有趋势意义。如今温州因房价持续下跌而“房闹”愈演愈烈，这对其他城市显然有预警意义。有关人士认为，去除楼市情绪性，恢复楼市理性，不能全看价格指标。涨涨落落本就是市场常态。购房者要认清这一点，管理者同样也要认清这一点。比起房价更重要的是建立欺诈要受惩、权利可救济的机制。无论是曾经高烧的楼市还是渐趋增多的“房闹”，其实呼唤的都是这样的基本机制。（本报记者 陆健）