房价拐点到了吗？

    3月16日，北京万科橙项目以毛坯房2.1万元/平方米入市，比之前的精装房价格低了5000元/平方米。随后，通州区东亚·印象台湖从最初预计的2.6万元/平方米（毛坯房）变成2.2万元/平方米起（精装修房）平价入市。

    此前，杭州、常州、南京等城市纷纷传来降价消息，宁波则出现地方龙头企业倒闭的噩耗，几大银行出台房贷风险提示。就成交量来看，北京、上海等一线城市新房交易量复苏的速度低于预期，二手房更是连续多月萎靡不振。

    一方面舆论纷纷看空楼市，另一方面专家和地产商都表示降价只是个例。房地产市场在经历了一年多的持续上涨之后，是会面临崩盘重新洗牌，还是走向温和调整的拐点呢？

怎么判断房价走势？

    针对楼市崩溃说，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌认为，城镇化效应会拉动住房刚需，刚需存在，房价就不会出现暴跌，而目前个别楼盘降价的行为，只是房企为了回笼资金，并不能表明全国房价都会下降。

    顾云昌说，从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国的城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。

    中国指数研究院发布的数据显示，百城房价自2012年6月以来已连续第21个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，36个城市环比下跌。从十大城市环比涨跌幅看，9个城市环比上涨，1个城市下降，其中最大涨幅缩小至2%以内，多数城市涨幅不足1%，表明大城市房价继续保持相对稳定。

    国务院发展研究中心主任李伟指出，近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市库存压力不断加大。

    “一些地方的房价下滑，市场传闻银行停办房地产贷款，这些情况并不是第一次出现。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，对于未来的中国房地产尤其是住房市场，还是应该坚持基本的判断。我国当前正处在一个快速的城镇化进程当中，与世界发达国家水平相比，我国城镇化要走的路还很长。

    国家统计局数据显示，2013年我国人口城镇化率接近54%，与发达国家的接近80%相比还有很大增长空间，这也预示着房地产市场的需求潜力巨大。与此同时，另一项社科院的数据却显示，过去十余年中，我国城市人口增长0.5倍，城市建成面积却增加了接近1倍，显示出供过于求的局面。

出手买房正当时？

    北京自住房的推出，让很多人看到了买房的希望。但业内人士认为，自住房占用土地会导致商品房成本上升，此因素会促使房价上涨。同时，银行在收紧对房地产行业融资的同时，也在收紧房贷，预期房价下跌的同时购房成本也在上升，这让买不买房充满了矛盾。

    搜房网进行的一项调查显示，50%的网友认为北京房价会应声下跌。同时，由于五大行上浮房贷利率，半数网友表示将暂时搁置买房计划。

    北京中原地产市场总监张大伟指出，北京楼市有“三年轮回”之说，回溯2008年和2011年，北京房价均出现明显跌幅，时至2014年，恰逢三年又一轮回，房价会下跌吗？根据调查结果，有56%的网友认同这一预测。同时有29%的人抱着“买涨不买跌”的心理，表示即使此时有低价楼盘入市，也不会出手。

    李伟指出，我国房地产行业不可能也没必要再保持近些年的高速增长态势，主要原因是房地产行业发展环境和内在动力在发生变化：我国经济已由快速增长期进入中高速增长期，增长阶段的转换对房地产市场必将产生较大影响。同时，经过十几年高速增长之后，我国房地产市场供求关系将发生重要变化。李伟认为，住房信贷利率的提高将会影响到居民家庭的购房能力，再加上有关涉及房地产业税制的不断完善等措施，必然会导致不同群体住房需求的变化。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测，2014年，一线城市的房价会跟全国保持一致，呈现涨幅慢慢收窄，市场呈降温态势——总体上，将由上半年的涨变为下半年的基本不涨。

    专家综合分析认为，从全国房地产整体环境看，年初中央及各地未出台新的调控政策，大的调控环境平稳，但在宏观经济增速放缓，信贷未明显放松的大背景下，时处淡季的住宅市场稍有降温。从供需双方来看，受部分银行释放房地产信贷收紧信号、个别城市房价下调声音增多等因素影响，开发商对推盘、定价更加谨慎，而购房者观望心理继续加重。在整体市场预期看淡，各市场参与者保持观望的前提下，多数城市供应量和成交量仍处于低位。

行业发展如何平衡？

    “今年的楼市，不会太好也不会太坏。”这是顾云昌对于房地产行业的预测。

    对于行业的发展趋势，杨红旭认为，2014年市场高位调整之后将会趋于降温，导致企业通过销售回笼资金的量会受到限制。另外，在国家对银行业包括影子银行进行规范和治理后，中小房地产企业在融资方面会受到一定的影响。因此，到了今年下半年，可能会有一些身板比较弱的、资金链比较紧张的小企业因为市场的调整和资金的偏紧而出现经营困难。

    杨红旭还指出，未来政府应从三方面控制一线城市的房价。一是增加供给，将更多土地用于住宅而不是工业。二是盘活存量，很多大型国企、工业区、开发区土地存量利用效率不高，让他重新出让；政府要做好住房保障，包括公租房这种面向外地人的产品增加供应量。三是抑制不合理需求。类似投资投机性购房应该通过税收等手段来抑制。

    李伟表示，房地产调控应更加注重因地制宜和增强相关政策措施的区别性、针对性。2013年，部分一线城市分别推出了针对当地市场主要矛盾的调控措施，使得调控的地区差异性和针对性增强。未来全国“一刀切”的调控政策将会减少，各地应着重研究体现针对性强的地方差异性调控措施，保持房地产市场的平稳运行。“建议密切关注房地产市场走向，防范房地产市场风险”。

    一线城市房价高企，二三线尤其是三四线城市住房供过于求，其实凸显着我国城市发展布局的不均衡。复旦大学教授任远表示，一线城市过高的生活成本和竞争压力，大城市病日益凸显，使居住环境恶化。在这样的情况下，二三四线城市不应该仅仅把城镇化理解为盖房子，而是要发展产业和提升公共服务水平，吸引人口聚集。只有这样，才能调整人口增长与房地产发展之间的不均衡，从根本上解决供需矛盾。（本报记者 陈 恒）